1.【问题提示】  

当事人应以何种形式订立房屋租赁合同？  

【案情介绍】  

刘某委托深圳市某房地产经纪有限公司（下称房地产公司）出租其所有的位于深圳市福田区的一套公寓。经房地产公司的业务员联系，卓某于2008年2月16日到现场看房。卓某对该公寓甚是满意，与刘某当场口头约定租金3600元/月，租赁保证金10800元，租期一年。卓某入住两个月后发现房屋墙根出现渗水迹象，此时才想到未与刘某签订书面租赁合同对相关事项作出约定，心里顿感不安，于是向刘某反映墙根渗水问题，同时要求补签书面租赁合同。刘某接到反映后及时解决了墙根渗水问题，但对补签书面合同之事却不热心。由于双方无法协商一致，签订书面合同之事便不了了之。半年后，刘某突然称收回公寓自住，限卓某一周内搬走。卓某表示同意搬走，但以约定的一年租期未届满为由要求刘某返还保证金并赔偿一个月租金，刘某则只答应返还保证金，拒绝赔偿。双方协商不成，刘某遂起诉至法院请求判决解除双方的房屋租赁合同关系，及判决卓某立即返还房屋。刘某的诉讼请求应否获得法院支持？  

【法律分析】  

我国相关法律法规对签订房屋租赁合同的形式作了严格规定，《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》均规定房屋租赁的当事人应当签订书面租赁合同，《合同法》则特别规定，租期在6个月以下的租赁合同，当事人可以自由选择合同的订立形式；租期在6个月以上的，则应当采用书面形式，否则，双方成立不定期房屋租赁合同关系。在不定期租赁关系之下，租赁合同双方当事人均有权随时解除合同，承租人可以随时断租退房，出租人可以随时要求承租人返还房屋，但应当给予承租人合理期间搬离房屋，而在签订书面房屋租赁合同的情况下，当事人只有在法定情形或合同约定的情形出现时，方享有合同解除权。可见，租期在6个月以上的房屋租赁合同，采用口头形式与采用书面形式产生的法律效果不一样。  

综上，虽然采用口头形式订立房屋租赁合同有一定的便利性，但是口头形式的合同不利于稳定租赁关系，一旦产生纠纷，难以证明合同条款的具体内容，不便于保护双方的合法权益。若当事人以书面形式将双方的租赁关系及权利义务约定清楚，发生争议时就有据可查。因此，为了有效保护自身的合法权益，房屋租赁合同当事人应尽量使用房屋租赁管理部门提供的统一示范合同文本签订书面的租赁合同，并依法到房屋租赁行政管理部门办理租赁合同登记备案手续，以减少租赁法律风险。