7.【问题提示】
当事人应如何依法约定房屋租赁期限？
【案情介绍】
梁某移民海外前将位于深圳市福田区的住宅房屋出租给陈某使用，双方签订房屋租赁合同约定租期10年。后来梁某携带相关材料到房屋租赁管理部门办理合同登记手续时被告知合同约定的期限超过了《深圳经济特区房屋租赁条例》规定的法定期限，超过部分不合法，只能对合法部分予以登记。陈某获悉该情况后，认为将来可续租至10年，遂要求签订补充协议变更合同的租赁期限条款，将租期从10年变更为8年。当事人可以对房屋租赁合同的期限自由协商约定，但不得违反相关法律法规规定的最高期限。
【法律分析】
在房屋租金比较低的情况下，承租人希望将租赁期限约定得长一些，将租金固定下来；在房屋租金比较高的情况下，出租人则希望将租期约定得长一些，以保证得到更多的租金。租赁期限的长短可由当事人根据实际情况自由协商约定，但应遵守相关法律法规作出的限制性规定。《合同法》对租赁期限作出最高限制，规定租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）则规定住宅出租不得超过8年、其他用房出租不得超过15年，若因特殊情况需超过最高期限的，应取得相关房屋租赁管理部门的批准。在深圳经济特区内，特区立法优先适用。可见，租赁合同约定的租赁期限超过最高限制的，超过部分的效力无法得到保障。因而，在对租赁期限作出约定之时，不能超过法律规定的租赁合同的最高期限，当然，也不得超过土地使用权出让合同或土地租赁合同约定的土地使用年限。其实，无论是8年、15年或20年，都不是绝对的最高期限，当原租赁期满时，当事人可以选择续签合同，也可以在租赁合同中约定承租人享有优先承租权，以保障达到按原租赁期限使用租赁房屋的目的。
本案中，涉案的住宅房屋位于深圳经济特区内，当事人在房屋租赁合同中约定的租赁期限为10年，超过了《条例》规定的最高期限，故房屋租赁管理部门对超过的期限不予登记是完全正确的。陈某为了将来顺利续租至原合同约定的期限，可以在将原租赁期限变更为法律规定的最高期限的同时，与梁某协商约定优先承租权。
【法律依据】
1、《合同法》
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
