7.【问题提示】  

  当事人应如何依法约定房屋租赁期限？  

  【案情介绍】  

  梁某移民海外前将位于深圳市福田区的住宅房屋出租给陈某使用，双方签订房屋租赁合同约定租期10年。后来梁某携带相关材料到房屋租赁管理部门办理合同登记手续时被告知合同约定的期限超过了《深圳经济特区房屋租赁条例》规定的法定期限，超过部分不合法，只能对合法部分予以登记。陈某获悉该情况后，认为将来可续租至10年，遂要求签订补充协议变更合同的租赁期限条款，将租期从10年变更为8年。当事人可以对房屋租赁合同的期限自由协商约定，但不得违反相关法律法规规定的最高期限。  

  【法律分析】  

  在房屋租金比较低的情况下，承租人希望将租赁期限约定得长一些，将租金固定下来；在房屋租金比较高的情况下，出租人则希望将租期约定得长一些，以保证得到更多的租金。租赁期限的长短可由当事人根据实际情况自由协商约定，但应遵守相关法律法规作出的限制性规定。《合同法》对租赁期限作出最高限制，规定租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）则规定住宅出租不得超过8年、其他用房出租不得超过15年，若因特殊情况需超过最高期限的，应取得相关房屋租赁管理部门的批准。在深圳经济特区内，特区立法优先适用。可见，租赁合同约定的租赁期限超过最高限制的，超过部分的效力无法得到保障。因而，在对租赁期限作出约定之时，不能超过法律规定的租赁合同的最高期限，当然，也不得超过土地使用权出让合同或土地租赁合同约定的土地使用年限。其实，无论是8年、15年或20年，都不是绝对的最高期限，当原租赁期满时，当事人可以选择续签合同，也可以在租赁合同中约定承租人享有优先承租权，以保障达到按原租赁期限使用租赁房屋的目的。  

  本案中，涉案的住宅房屋位于深圳经济特区内，当事人在房屋租赁合同中约定的租赁期限为10年，超过了《条例》规定的最高期限，故房屋租赁管理部门对超过的期限不予登记是完全正确的。陈某为了将来顺利续租至原合同约定的期限，可以在将原租赁期限变更为法律规定的最高期限的同时，与梁某协商约定优先承租权。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。   

  2、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

  第九条 有下列情形之一的，区主管机关不予登记：  

  　 （一）当事人不符合本条例第二十四条、第三十三条规定的；  

  　 （二）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；  

  　 （三）租赁合同期限超过规定期限的；  

  　 （四）租赁合同期限超过土地使用年限的；  

  （五）租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。  

  第十九条 租赁合同应具备以下主要条款：  

  　 （一）当事人的姓名或者名称及地址；  

  　 （二）房屋的位置、面积、装饰及设施；  

  　 （三）房屋用途；  

  　 （四）租赁期限；  

  　 （五）租金数额及交付方式；  

  　 （六）房屋维修责任；  

  　 （七）装修的约定；  

  　 （八）转租的约定；  

  　 （九）解除合同的条件；  

  　 （十）违约责任；  

  　 （十一）当事人约定的其他条款。  

  　　前款第（四）项租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。   

#p#分页符#e#  

  8.【问题提示】  

  承租房屋作为营业场所应注意哪些事项？  

  【案情介绍】  

  张某与刘某签订房屋租赁合同，约定张某将其所有的商业用途的房屋出租给刘某开办餐厅使用。刘某对房屋装修后，携带材料到工商局申请营业执照。工商局发现刘某提供的房屋租赁合同未办理登记备案手续，要求刘某先办妥后再申请工商登记。刘某遂到租赁所要求办理合同登记手续，却被告知该租赁房屋已有合同登记信息，且在合同履行期间，故不能重复办理合同登记。由于不能及时办妥营业执照，刘某筹备的餐厅无法正常开张营业。刘某承租房屋作为营业场所，应注意哪些事项以避免遭受不必要的损失？  

  【法律分析】  

  工商经营者须依法取得营业执照方能合法进行商业活动。申请办理工商营业执照时，使用租赁房屋作为营业场所的，须提交已经登记或备案的房屋租赁合同，故以承租房屋作为营业场所的承租人，在承租房屋之时须注意以下事项：  

  　  （1）确认租赁房屋所在的土地与房屋用途属于商业用途或可以临时改作商业用途，否则，将可能导致不能合法进行商业经营活动；（2）向房屋租赁管理部门咨询，租赁房屋是否办理过合同登记或备案手续，若已经办理过，应确认原租赁登记或备案信息是否注销，否则，将可能导致新签订的租赁合同无法办理登记备案手续；（3）查询租赁房屋是否已经作为工商营业场所被注册了营业执照，确认已有营业登记信息是否注销或者迁移，否则，将可能导致在同一租赁房屋之上无法再次注册以该房屋为经营场所的营业执照。  

  如果签订合同之时无法查清或确认上述事项，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解除合同的条件，以避免遭受不必要的损失。  

      本案中，刘某承租房屋作为餐厅营业场所，由于租赁房屋已经存在登记信息且未被注销，故其无法顺利办理合同登记手续，以致影响办理工商营业执照。刘某在承租房屋之时若做了上述调查工作，即可避免遭受不能及时办理营业执照的风险。而张某作为出租人，应当积极履行办理租赁合同登记备案手续的法律义务，若之前与他人签订的租赁合同已经解除，则应当到租赁管理部门办理注销登记，若系重复出租，造成了刘某的损失，则应依法赔偿。   

  【法律依据】  

  《深圳市出租屋管理若干规定》  

  第十五条 房屋租赁管理部门依法审查租赁合同后，核发房屋租赁登记或者备案凭证。房屋租赁登记或者备案凭证是有关部门办理相关手续的有效证件。  

#p#分页符#e#  

  9.【问题提示】  

  签订涉外房屋租赁合同应注意哪些事项？  

  【案情介绍】  

  杨某有一套装修豪华的两居室位于深圳市福田区，其通过房屋租赁中介公司将该房出租给外籍人士David。双方签订《房屋租赁合同》约定租期2年，租金5000元/月，使用银行转账方式支付租金，每半年交付一次。签约当日，David交付了第一个半年的租金，并换了新的房屋门锁。半年后，David应交付第二个半年的租金，但杨某未收到David的银行转账。杨某多次去电却总联系不上David，只好亲自上门催缴，却未见到 David。连续三个月，杨某都未联系上David，又不敢贸然撬锁入屋，欲通过法律途径追究David的违约责任，但很疑惑，对方是外国人，该如何主张权利呢？     

  【法律分析】   

  涉外房屋租赁，是指具有涉外因素的房屋租赁，我国现行的法律规定未对涉外房屋租赁作具体的规定,因而在涉外房屋租赁活动中主要靠租赁合同规范当事人的权利和义务。为避免遭受不必要的损失，我国公民或企业在将位于我国领土内的房屋出租给外国自然人、法人或无国籍人的，应特别注意以下事项：  

  （1）仔细查验承租人的身份证明材料。承租人为外籍自然人的，业主应查明其有无在中国合法居留的证件、身份证明等，并将这些材料予以复制留存，尤为注意其合法驻留我国的时间以确定房屋租赁合同的期限。为避免将来找不到承租人下落，还可以要求其提供工作单位信息。承租方为外国的企业或其他组织的，应查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等，还可亲自到相关部门调查核实该企业或组织是否真实存在，以防止因和虚假的机构签订合同而造成不必要的损失。  

  （2）在租赁合同中约定管辖。为避免在外国起诉或应诉，<spa