1.【问题提示】  

当事人应以何种形式订立房屋租赁合同？  

【案情介绍】  

刘某委托深圳市某房地产经纪有限公司（下称房地产公司）出租其所有的位于深圳市福田区的一套公寓。经房地产公司的业务员联系，卓某于2008年2月16日到现场看房。卓某对该公寓甚是满意，与刘某当场口头约定租金3600元/月，租赁保证金10800元，租期一年。卓某入住两个月后发现房屋墙根出现渗水迹象，此时才想到未与刘某签订书面租赁合同对相关事项作出约定，心里顿感不安，于是向刘某反映墙根渗水问题，同时要求补签书面租赁合同。刘某接到反映后及时解决了墙根渗水问题，但对补签书面合同之事却不热心。由于双方无法协商一致，签订书面合同之事便不了了之。半年后，刘某突然称收回公寓自住，限卓某一周内搬走。卓某表示同意搬走，但以约定的一年租期未届满为由要求刘某返还保证金并赔偿一个月租金，刘某则只答应返还保证金，拒绝赔偿。双方协商不成，刘某遂起诉至法院请求判决解除双方的房屋租赁合同关系，及判决卓某立即返还房屋。刘某的诉讼请求应否获得法院支持？  

【法律分析】  

我国相关法律法规对签订房屋租赁合同的形式作了严格规定，《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》均规定房屋租赁的当事人应当签订书面租赁合同，《合同法》则特别规定，租期在6个月以下的租赁合同，当事人可以自由选择合同的订立形式；租期在6个月以上的，则应当采用书面形式，否则，双方成立不定期房屋租赁合同关系。在不定期租赁关系之下，租赁合同双方当事人均有权随时解除合同，承租人可以随时断租退房，出租人可以随时要求承租人返还房屋，但应当给予承租人合理期间搬离房屋，而在签订书面房屋租赁合同的情况下，当事人只有在法定情形或合同约定的情形出现时，方享有合同解除权。可见，租期在6个月以上的房屋租赁合同，采用口头形式与采用书面形式产生的法律效果不一样。  

综上，虽然采用口头形式订立房屋租赁合同有一定的便利性，但是口头形式的合同不利于稳定租赁关系，一旦产生纠纷，难以证明合同条款的具体内容，不便于保护双方的合法权益。若当事人以书面形式将双方的租赁关系及权利义务约定清楚，发生争议时就有据可查。因此，为了有效保护自身的合法权益，房屋租赁合同当事人应尽量使用房屋租赁管理部门提供的统一示范合同文本签订书面的租赁合同，并依法到房屋租赁行政管理部门办理租赁合同登记备案手续，以减少租赁法律风险。   

本案中，首先，承租人卓某与业主刘某口头约定租期一年，双方未签订书面房屋租赁合同，根据《合同法》的规定，双方成立不定期房屋租赁合同关系。在不定期房屋租赁合同法律关系之下，双方当事人可以随时解除合同，故刘某有权随时解除合同，但其应给予卓某合理的搬迁时间。其次，由于双方仅有口头协议，在卓某未能提供证据证明双方对补偿事项作了约定的情况下，其主张刘某返还一个月租金作为补偿将无法得到法律认可与保护。倘若刘某与卓某签订了书面的房屋租赁合同，对相关事项作出了明确约定，刘某则不能在无法定或约定事项出现的情况下随时解除合同，卓某也就不会陷于如此被动的局面。   

【法律依据】  

1、《合同法》  

第十条  当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。   

    第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   

2、《城市房地产管理法》  

第五十三条  房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。   

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

第十七条  房屋租赁，当事人应使用主管机关提供的统一合同格式。当事人对租赁合同条款的内容可作增删。   

4、《深圳市出租屋管理若干规定》（2008年修订）  

第十一条 租赁住宅出租屋，由房屋租赁管理部门提供统一的示范合同文本，示范合同文本可通过网络下载。   

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2.【问题提示】  

签订房屋租赁合同应注意约定哪些事项？   

【案情介绍】  

    李某将一套自有住宅房屋出租给周某居住，双方口头约定租金1500元/月，租期一年。周某入住当日，李某拿出一张自己业已签字的协议书，要求周某签字确认。周某见协议书中写明“出租一套房屋，租金1500元/月”便予以认可，遂在协议书中签字并摁指模。李某与周某签订的这份协议书不违反法律规定，是双方的真实意思表示，合法有效，但是，协议书的内容过于简单，缺乏房屋租赁合同的必备条款，未约定双方的具体权利义务，存在很大的法律风险。当事人在成立房屋租赁合同法律关系之时，应当使用市房屋租赁行政管理机关拟制的合同示范文本，至少应当约定必备的条款，以免将来发生不必要的纠纷。   

【法律分析】  

综合《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》与《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，房屋租赁合同应具备以下主要条款：（1）当事人的姓名或者名称及地址；（2）房屋的位置、面积、装饰及设施；（3）房屋用途；（4）租赁期限；（5）租金数额及交付方式；（6）房屋维修责任；（7）装修的约定；（8）转租的约定；（9）解除合同的条件；（10）违约责任；（11）其他特别约定。  

为避免日后出现纠纷时，无法维护自身的权利，合同当事人在签订合同之时应特别注意约定以下事项：（1）房屋的用途。房屋的用途关系到当事人能否实现租赁合同目的，合同中约定的房屋用途应与租赁房屋的产权证书记载的用途一致。在签订合同时，承租人要求改变用途使用的，应约定改变用途的责任主体、改变用途报批责任、相关费用的承担以及审批行政主管机关不予批准改变用途的风险承担等。若系出租人擅自改变房屋用途出租，导致承租人无法实现合同目的的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任；若系承租人未按约定的用途使用房屋的，出租人可以解除合同并要求承担赔偿责任。（2）租赁期限。租赁期限关系到承租人使用租赁房屋的时间的长短、支付租金的时间、交还租赁房屋的时间等等，当事人应在合同中明确约定，但不能超过法律法规规定的最高期限。我国《合同法》规定租赁合同的最长期限不得超过二十年，超过部分无效。《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）规定住宅出租不能超过八年，其他用房出租不得超过十五年。因此，在深圳经济特区内出租房屋，出租期限受《条例》约束，在深圳经济特区外出租房屋，出租期限则受《合同法》约束。（3）租金数额及支付时间。收取租金是出租人的主要权利，支付租金是承租人的主要义务，租金的多少及租金的支付时间是合同当事人履行义务和行使权利的依据，应在合同中予以明确约定。(4)解除合同的条件。在何种事由下当事人可以提前解除合同，尤其是出租人行使单方解除权的条件，应当约定清楚。（5）特别约定。合同当事人在不违反法律的前提下，可以充分行使权利处分自治权，在合同中订立经协商一致的特别约定的条款，例如租赁保证金、免租期、装修装饰物的处理、双方信函送达、房屋返还、承租人遗弃财物的处理等。  

本案中，李某与周某签订的租赁协议的内容过于简单，不利于维护各自的合法权益，双方应当根据上述规定，变更使用租赁合同示范文本或者通过签订补充协议对相关重要事项作出明确约定。  

【法律依据】  

1、《合同法》  

第二百一十三条　租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。  

第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。  

 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。  

2、《城市房屋租赁管理办法》  

第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款；
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）当事人约定的其他条款。
3、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

第十九条  租赁合同应具备以下主要条款：  

　 （一）当事人的姓名或者名称及地址；  

　 （二）房屋的位置、面积、装饰及设施；  

　 （三）房屋用途；  

　 （四）租赁期限；  

　 （五）租金数额及交付方式；  

　 （六）房屋维修责任；  

　 （七）装修的约定；  

　 （八）转租的约定；  

　 （九）解除合同的条件；  

　 （十）违约责任；  

　 （十一）当事人约定的其他条款。  

　　前款第（四）项租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。  

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3.【问题提示】  

房屋租赁合同登记备案与否，是否影响合同效力？  

【案情介绍】  

深圳市某投资控股有限公司（下称投资公司）将其所有的位于深圳市罗湖区的商业大厦首层出租给深圳市某餐饮（集团）有限公司（下称餐饮公司）开办餐厅。双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2007年5月6日起至2017年5月5日止，装修免租期3个月，租金60000元/月，租赁保证金120000元。投资公司如期交付房屋后，餐饮公司即着手对房屋进行装修，但由于工期延误，三个月后装修工程仍未完成。餐饮公司便向投资公司去函，称餐厅未开张营业，暂无经济收益，要求延期至三个月后方支付首月租金。投资公司复函表示理解，同意延期支付租金。三个月过去了，投资公司仍未收到餐饮公司的租金，于是去函催缴，不料餐饮公司仍以装修未完工为由要求延期付款。投资公司见餐饮公司无诚意履行合同，遂将其诉至法院，请求判决解除合同及偿还拖欠的租金。餐饮公司收到法院送达的传票及相关诉讼材料后，提出反诉，以合同未登记备案为由主张合同无效，反请求投资公司返还保证金。房屋租赁合同登记与否，是否影响合同效力？餐饮公司的反诉应否获得法院支持？  

【法律分析】  

《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》与《深圳经济特区房屋租赁条例》都规定实行房屋租赁合同登记备案制度。房屋租赁合同登记备案制度是指当事人签订、变更房屋租赁合同关系的，应当到房屋所在地的房屋租赁管理部门登记备案。但相关法律法规对于租赁合同办理登记备案与否，是否影响合同效力并未提及。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条第一款规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。由此可见，房屋租赁实行登记备案制度主要是出于房屋租赁行政管理方面的要求，除非当事人特别约定之外，租赁合同登记备案与否，不影响其效力。自2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此予以确认，明确规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，法院不予支持。  

在实际生活中，确需以租赁合同登记备案为生效条件的，当事人应明确约定合同或合同附件自办理登记备案手续之日起生效。在此约定之下，合同若未经登记备案，则不生效。但是有一种情形例外，如果当事人一方已经履行主要义务，对方业已接受的，例如出租人依约向承租人提供租赁房屋而承租人接受入住或承租人向出租人交付租金而出租人予以接受等等，合同效力则不受合同须办理登记备案方才生效的约定的约束。   

本案中，餐饮公司与投资公司未在租赁合同中约定以合同登记备案为生效要件，故合同并不因未登记备案而无效。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，餐饮公司与投资公司应依约全面履行合同，餐饮公司无故拖欠租金的行为构成违约，投资公司有权请求解除合同与偿还拖欠的租金，而餐饮公司以赁合同未办理登记备案手续为由主张该合同无效则无法律依据，其该主张不应获得法院支持。   

【法律依据】  

1、《城市房地产管理法》  

第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。    

2、《城市房屋租赁管理办法》  

第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。  

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部  

门登记备案。   

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

第五条  房屋租赁实行租赁合同登记制度。   

第六条  房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。   

4、《中华人民共和国合同法》  

第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。  

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   

5、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》  

第九条第一款 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。  

6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》  

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。  

　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。   

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4.【问题提示】  

房屋租赁合同未登记备案，存在哪些法律风险？  

【案情介绍】  

2009年6月3日，深圳市某科技有限公司（下称科技公司）将位于深圳市福田区某街道的房屋出租给廖某设立公司使用。双方签订《房屋租赁合同》之后，廖某开始张罗装修房屋与公司设立事宜。一个月后，廖某携带材料至工商局申请工商注册，不料遭拒，原因是作为营业场所地址证明的房屋租赁合同未经相关房屋租赁主管部门登记备案。廖某于是找到科技公司的法定代表人，要求一同到房屋租赁主管部门登记备案租赁合同，但该法定代表人以各种理由推搪，结果导致廖某无法办理营业执照，公司不能如期开张营业。廖某便向科技公司要求赔偿，可科技公司不予理会，廖某遂向房屋租赁管理部门举报，称科技公司出租房屋却不依法办理合同登记备案。租赁管理部门查明廖某的举报属实之后，对科技公司进行了行政处罚，还追缴房屋租赁管理税和滞纳金，并责令科技公司改正，依法办理合同登记备案。  

【法律分析】  

房屋租赁合同登记备案与否都不影响合同的效力，但是，办理房屋租赁合同登记备案手续是法律法规赋予合同当事人的法定义务，且合同登记与否与当事人能否实现合同目的紧密相联，因而，当事人应给予高度重视，依法履行合同登记备案义务，否则，双方都有因违反该义务而遭受损失的风险。  

于出租人而言，不办理房屋租赁合同登记备案手续，存在以下法律风险：（1）须承担相应的行政法律责任。《深圳经济特区房屋租赁条例》与《深圳市出租屋管理若干规定》规定，出租人未依法办理房屋租赁合同登记备案手续的，房屋租赁管理部门应责令其改正，并可对其在合同期限内一次性处以合同约定租金总额百分之二十的罚款，且可以追缴房屋租赁管理税和滞纳金。(2)须向承租人承担赔偿责任。因出租人的原因未办理合同登记备案手续，致使无法实现合同目的给承租人造成损失的，出租人须承担法律责任，予以相应的赔偿。  

于承租人而言，房屋租赁合同未办理登记备案手续，存在以下法律风险：（1）未办理登记备案手续的租赁合同不得对抗第三人。在出租人将同一房屋出租给不同承租人的情况下，未经登记备案的租赁合同不得对抗已经登记备案的租赁合同，承租权由已经登记备案的承租人取得。（2）无法实现合同目的。承租房屋用作商业用途的，在办理工商登记或申领设立的有效证件须提供已经登记备案的房屋租赁合同，若不能提供经登记备案的合同将导致无法办理相关证件，无法实现合同目的。（3）须承担相应的行政法律责任。《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，承租人对合同未登记备案存在过错的，房屋租赁管理部门可以对其在合同期限内一次性处以合同约定租金总额百分之十的罚款。   

本案中，科技公司将房屋出租给廖某设立公司使用，却在廖某多次催促之下仍拒绝履行办理合同登记备案手续的义务，导致廖某不能正常使用该房屋，造成经济损失，其应承担相应的行政处罚责任及民事赔偿责任。房屋租赁管理部门可对科技公司在租赁合同期限内一次性处以合同约定租金总额百分之二十的罚款，并追缴房屋租赁管理税和滞纳金；廖某则可请求科技公司赔偿相应的损失。  

【法律依据】  

1、《城市房地产管理法》  

第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。    

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

第六条 房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。   

第三十四条 自然人、法人或者其他组织向公安部门申领特区暂住证件、向工商行政管理部门申领营业执照或者向有关部门申领设立的有效证件，依法须提供房屋租赁证明的，应提供经区主管机关登记的房屋租赁合同。   

第五十三条  租赁当事人违反本条例第六条、第四十七条规定，出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款，并追缴房屋租赁管理税和滞纳金；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。  

　　当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的，以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。  

　　对依法应当拆除的违法建筑，政府有关部门应当及时采取措施予以拆除。  

3、《深圳市出租屋管理若干规定》  

第十三条第一款 出租屋业主或者管理人和承租人应当于房屋租赁合同签订后十日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或者解除后，出租屋业主或者管理人和承租人应当于变更或者解除合同之日起十日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。
    第二十四条 工商行政管理部门在办理工商登记时，工商企业、个体工商户、合伙等经济组织以租赁房屋为营业地址的，应当要求其提供房屋租赁管理部门登记或者备案的房屋租赁合同。
　　租赁合同未经房屋租赁管理部门登记或者备案的，工商行政管理部门应当通报房屋租赁管理部门。  

第三十四条第（三）项 出租屋业主或者管理人违反本规定的，按下列规定处罚：  

（三）违反第十三条第一款规定，未办理合同登记或者备案的，由房屋租赁管理部门责令改正，追缴房屋租赁管理税和滞纳金，并依照有关租赁管理的法律、法规规定的处罚标准处以罚款；
 

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5.【问题提示】  

当事人应如何约定房屋租赁保证金？  

【案情介绍】  

    叶某欲出租位于深圳市罗湖区红岭路某物业小区的一套装修豪华的房屋，骆某看该房后甚是满意，称需承租4年，租金5000元/月。叶某考虑到该房屋生活设施齐全，要求骆某支付租赁保证金20000元。骆某心想20000元偏高了，但租赁期满后会全额返还，遂同意叶某的要求。后来骆某拖欠租金两个月，经叶某多次催缴仍未补交，于是，叶某以保证金的一部分抵充租金。可接下来的三个月，骆某继续拖欠租金，叶某才发现剩余的保证金已经不足以抵充租金。在合同中约定了保证金，却未能起到充分保证的作用，为充分利用保证金及预防承租人频繁拖欠租金，当事人应如何约定租赁保证金？  

【法律评析】  

房屋租赁保证金是合同当事人采取的一种履行合同的保证措施。对于保证金的数额，《合同法》未作出限制，而《广东省城镇房屋租赁条例》与《深圳经济特区房屋租赁条例》为平衡当事人之间的利益，明文规定房屋租赁保证金的数额不超过三个月租金之和，而对于保证金的返还方式，当事人可以自由约定。一般情况下，在合同中约定承租人无违约行为的，保证金于租赁期限届满时全额返还，以及约定用保证金充抵承租人拖欠的租金、水电等相关费用。为充分利用保证金及避免承租人于租赁期间内频繁拖欠租金，出租人可以在作出上述约定的同时约定补足保证金的内容，例如约定出租人用保证金抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足保证金，若在出租人通知后的合理期间内仍未补足的，出租人享有单方解除合同权。   

本案中，一方面，叶某与骆某约定月租5000元，依据以上法规规定，叶某收取的房屋租赁保证金不应超过15000元，而事实上叶某超出规定的上限，收取了骆某20000元保证金；另一方面，为了充分利用保证金及预防骆某无故拖欠租金，叶某可与骆某协商一致后，在合同中对保证金的返还方式及补足措施作出明确约定。  

【法律依据】  

1、《广东省城镇房屋租赁条例》  

第十五条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。  

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

第二十五条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。  

　　出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。    

3、《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》  

第二十二条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折低最后租期承租人应付的租金。   

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6. 【问题提示】  

当事人应如何合理约定租赁免租期？  

【案情介绍】  

2002年12月23日，广州市某家居有限公司（下称家居公司）与广州市某投资有限公司（下称投资公司）签订房屋租赁合同，约定由家居公司承租投资公司所有的10000平方米商铺，租金为70万元/月，租期自2002年12月26日起至2012年12月25日止，可转租，免租期九个月。家居公司接收房屋后，组建了家居广场，然后分别转租给50多家家具经营人，约定这些家具经营人享有三个月免租期。后来投资公司得知家具公司在其给予的免租期内通过转租获得租金收益50万元，遂去函要求家具公司即时起交付租金。家具公司则称，双方约定的免租期未届满，无须支付租金。双方协商不成，遂产生纠纷。当事人在签订租赁合同之时应如何约定免租期以避免不必要的纠纷？  

【法律分析】  

我国现行法律中未有“免租期”的法律概念，但在实践中，承租房屋作为商业用途使用的承租人常以房屋需要进行装修为由，要求出租人给予一段不收取租金的期间，即免租期。为避免因免租期引起纠纷造成不必要的损失，当事人应对以下三个与免租期相关的方面作出明确约定：  

（1）免租的期间。免租期间的长短可由合同当事人根据实际情况自由约定，但由于法律未对免租或免租的期间作出规定，为免发生纠纷时难以举证，当事人在签订合同之时应明确约定免租期的起始日期或顺延事由，于公平原则而言，免租期不宜太长。  

（2）免租的具体费用。双方应对免租的具体费用作出明确约定，例如约定免租期只免除租金，承租人在免租期间内使用房屋产生的水费、电费等需自行承担等等。另外，为避免承租人恶意利用免租期，在免租期届满之后以各种理由拖欠应缴租金，出租人应与承租人约定承租人在接收房屋之时就要支付租赁保证金及首期租金，不宜因存在免租期而拖到免租期后再收取。  

（3）免租期内转租的收益。一般情况下，出租人考虑到承租人在装修期间无法正常使用租赁房屋方同意给予免租期，如果承租人通过在免租期内转租或其他经营的方式获取租金和经营收益则与出租人给予免租期的初衷相违悖。因此，在允许转租的情况下，双方应当在合同中进一步对承租人可否在免租期间内通过转租获取租金利益或如何分配该租金利益作出约定。  

本案中，投资公司与家居公司在租赁合同中约定了转租条款与免租期条款，但未约定家居公司不可在该期间内转租，也未对如何分配转租所得作出约定，因而，家居公司在免租期内转租并获取租金利益的行为并不构成违约。投资公司与家居公司可根据实际情况在协商一致的基础上签订补充协议对相关事项作出变更，以更有利地、更公平地保护双方的合法权益。   

【法律依据】  

《合同法》  

第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。